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Meno tasse (per molti)

IMU agricola, TASI, rendite catastali: la riduzione della pressione fiscale nei Comuni (Come, quando e perché)

La legge di stabilità 2016 (Legge n. 208/15) ha previsto diverse agevolazioni fiscali in particolare per le famiglie e per le imprese.
Fra le principali novità per l’anno 2016 vi è la cancellazione della TASI sulla prima casa. L’agevolazione si concretizza con l’esclusione dalla tassazione di tutti gli immobili, destinati ad abitazione principale con relative pertinenze (garage e cantine), già esonerati dal pagamento dell’IMU, tranne quelle di lusso. Saranno ancora soggette al prelievo, e se ne intuisce la ratio, le unità immobiliari iscritte nelle categorie A1, A8 e A9. Non si tratta di una esenzione per la prima casa ma di una esclusione dal campo di applicazione del tributo.

Una ulteriore agevolazione, ma in materia di IMU, ancora per le famiglie, è la previsione dello sconto del 50% per gli immobili concessi in comodato d’uso a figli o genitori.
Per ottenere il dimezzamento dell’imposta, riconosciuto dalla legge di Stabilità, i contratti sulle case date in comodato gratuito a figli e genitori dovranno essere registrati.
Il problema principale è cosa debba intendersi per «immobile». La norma (comma 10 della legge 208/2015) riserva lo sconto alle «unità immobiliari» diverse da quelle di lusso concesse in comodato a parenti che la utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante/possessore possieda «un solo immobile» in Italia e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. L’agevolazione è concessa anche nel caso il cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato ne possieda un altro adibito a propria abitazione principale. Il termine immobile in Imu ha un significato ben preciso, e abbraccia i fabbricati, i terreni agricoli e le aree fabbricabili. Interpretando alla lettera, occorrerebbe escludere dall’agevolazione tutti i casi in cui il comodante possieda un altro immobile diverso da un’abitazione, come un negozio, un ufficio, un area fabbricabile, un terreno agricolo. In questo caso, però, si possono verificare situazioni al limite della ragionevolezza. Facendo rientrare nel limite degli immobili posseduti anche le pertinenze all’abitazione, non ci sarebbero sconti sul comodato se il proprietario, oltre alla casa data in uso gratuito, possiede una propria abitazione principale con due garage: poiché uno solo può essere considerato pertinenza, il secondo andrebbe qualificato come «altro immobile».

Sarebbe opportuno quanto meno un chiarimento ministeriale tempestivo per evitare che i contribuenti registrino inutilmente contratti di comodato che non hanno diritto a sconti.
L’obbligo di registrare il contratto di comodato per ottenere il dimezzamento di imposte previsto dall’ultima manovra, che riguarda tutti i proprietari che hanno dato una casa ai figli o ai genitori senza finora passare dall’Agenzia delle Entrate, aumenta le variabili in gioco nei calcoli sulla convenienza della nuova misura.

Ancora una novità per l’IMU è l’esonero dei terreni agricoli che, dal 2016, sono esenti se posseduti e condotti dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola. La qualifica professionale di IAP e di coltivatore diretto con iscrizione agli elenchi previdenziali nella gestione agricola dell’INPS deve essere posseduta dal titolare di diritto reale del terreno. Resta inteso che, se ad esempio, sul terreno, condotto all’interno di una famiglia coltivatrice, ci fosse l’usufrutto da parte di persone pensionate non più iscritte negli elenchi previdenziali il soggetto passivo dovrebbe pagare l’imposta. Più facilmente l’esercizio è riferito ai criteri adottati fino al 2015 per la determinazione della base imponibile; se il valore dei terreni agricoli veniva determinato moltiplicando il reddito dominicale rivalutato per il coefficiente 75 l’imposta non sarà dovuta. Continueranno invece a pagare l’IMU i proprietari o usufruttuari che determinavano l’imponibile con coefficiente 135.

Si devono considerare agevolati ai fini IMU anche i terreni posseduti dalle società agricole con qualifica IAP, qualora un socio (per le società di persone) o un amministratore (per quelle di capitali) siano iscritti nella gestione previdenziale. Va precisato che possono essere considerati terreni agricoli, secondo la definizione dell’art. 2135 del Codice Civile, quelli utilizzati per l’esercizio dell’attività agricola ovvero la coltivazione del fondo, la silvicoltura, l’allevamento degli animali e attività connesse.

Dal 1° gennaio con la legge di Stabilità è scattata anche una nuova disciplina per la determinazione della rendita catastale degli immobili censiti nei gruppi catastali D ed E in quanto dagli elementi da computare nel calcolo della rendita sono esclusi i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (c.d.“imbullonati”) ovvero i macchinari e impianti ancorati al suolo o incorporati nella costruzione ma che, allo stesso tempo, possono essere smontati. Gli intestatari dei fabbricati già censiti possono presentare atti di aggiornamento, tramite procedura DOCFA per ridurre l’importo della rendita catastale, entro il 15/6/2016 con effetto retroattivo dal 1/1/2016. A seguito di questo intervento normativo, tutti i contribuenti interessati saranno tenuti a richiedere un nuovo provvedimento catastale e dovranno porre in essere i dovuti adempimenti. Naturalmente, il ricalcolo delle rendite produrrà come effetto la riduzione dell’imposizione fiscale e, in particolare, di IMU.

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